Tiến trình cải tạo các khu tập thể và chung cư cũ nát tại Hà Nội từ lâu đã được ví như một "bài toán nghẹt ngòi" do những vướng mắc kéo dài về mặt thủ tục và sự bất đồng quan điểm giữa các bên. Nhằm phá vỡ rào cản mang tính cố hữu này, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã chính thức ban hành một quyết sách mang tính đột phá khi điều chỉnh giảm mạnh tỷ lệ đồng thuận của người dân trong việc thông qua phương án đền bù và tái định cư. Cơ chế pháp lý thông thoáng này không chỉ mở ra lối thoát cho hàng loạt dự án đang rơi vào trạng thái đóng băng nhiều năm, mà còn hứa hẹn thay đổi hoàn chỉnh diện mạo không gian sống, bảo đảm an toàn sinh mạng cho cư dân và thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị theo hướng văn minh, bền vững.
 |
| Cải tạo các khu tập thể và chung cư cũ nhằm thay đổi bộ mặt mỹ quan đô thị |
Giải bài toán nghẽn hồ sơ bằng giải pháp hạ ngưỡng biểu quyết pháp lý
Điểm mấu chốt và đáng chú ý hàng đầu trong nghị quyết mới về cơ chế cải tạo, tái thiết đô thị tại các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là việc tái định hình tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu. Theo quy định vừa được thông qua, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ chính thức có hiệu lực khi nhận được sự chấp thuận của từ 51% chủ sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất trở lên. Con số này thấp hơn rất nhiều so với ngưỡng 75% từng được đề xuất trước đó, giải phóng các chủ đầu tư và chính quyền địa phương khỏi áp lực đàm phán kéo dài vô thời hạn với một bộ phận nhỏ hộ dân chưa đạt được tiếng nói chung.
Quy trình lấy ý kiến cư dân cũng được siết chặt về mặt dòng thời gian nhằm tối ưu hóa tiến độ chuẩn bị đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư không do người dân trực tiếp lựa chọn, chính quyền cấp xã phối hợp cùng doanh nghiệp sẽ tổ chức lấy ý kiến công khai với thời hạn tối đa là 12 tháng. Thời gian này chỉ được phép gia hạn thêm không quá 6 tháng trong các điều kiện bất khả kháng. Việc áp đặt một khung thời gian nghiêm ngặt giúp loại bỏ tư duy trì hoãn, tạo tính chủ động cho cả hệ thống chính trị lẫn doanh nghiệp, đồng thời mang lại sự minh bạch, rõ ràng cho những hộ dân đang mong mỏi một nơi an cư an toàn.
Định hình khung lợi ích đồng bộ và bài toán chia sẻ hệ số đền bù
Một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án cải tạo chung cư cũ rơi vào bế tắc trong nhiều thập kỷ qua là sự xung đột lợi ích xung quanh hệ số bồi thường diện tích đất (hệ số K). Để tạo hành lang xử lý hài hòa, Hà Nội quy định hệ số K đền bù sẽ ưu tiên phương án các bên tự thỏa thuận nhưng kiểm soát trần tối đa không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp của căn hộ cũ. Quy định này ngăn chặn tình trạng đòi hỏi vượt quá thực tế, bảo vệ phương án tài chính của dự án không bị đổ vỡ.
 |
| Khu tập thể Thanh Xuân Bắc |
Đặc biệt, để dự phòng cho các trường hợp thương lượng kéo dài không đạt kết quả, thành phố đã thiết lập một khung áp dụng mặc định dựa trên vị trí không gian của tài sản:
Đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên: Hệ số K được ấn định ở mức 1 lần diện tích hiện có, bảo đảm quyền lợi tái định cư tại chỗ tương đương.
Đối với các căn hộ tại tầng 1: Nhờ lợi thế vị trí có thể khai thác thương mại, hệ số K mặc định được ưu đãi ở mức 1,2 lần diện tích sử dụng hợp pháp hiện hữu.
Song song với việc quản lý các dự án do doanh nghiệp đề xuất, cơ chế mới cũng trao quyền tự quyết rất lớn cho cộng đồng. Chủ sở hữu các khu nhà hoàn toàn có thể tự đứng ra lập phương án cải tạo hoặc xây dựng lại nếu đạt được sự đồng thuận tuyệt đối từ toàn bộ các hộ dân. Khi đó, cư dân có quyền tự lựa chọn nhà thầu, đơn vị phát triển để lập quy hoạch chi tiết trình cấp thẩm quyền phê duyệt, tự đàm phán các vấn đề phân chia lợi ích và bố trí chỗ ở tạm cư, tạo nên một mô hình tự tái thiết đô thị linh hoạt.
Chính sách an sinh cư dân tạm cư và biên độ lợi nhuận định mức cho doanh nghiệp
Nhằm bảo đảm cuộc sống ổn định cho người dân trong giai đoạn tháp căn hộ mới đang thi công, Hà Nội đưa ra chính sách hỗ trợ chi phí thuê nhà ở tạm cư vô cùng thiết thực. Ngân sách thành phố sẽ chi trả toàn bộ chi phí thuê nhà của cư dân tối đa trong 3 năm đầu tiên. Từ năm thứ tư đến hết năm thứ năm, ngân sách tiếp tục gánh vác 50% chi phí, phần nửa còn lại sẽ do chủ đầu tư dự án chi trả. Nếu tiến độ dự án kéo dài quá 5 năm, doanh nghiệp phát triển phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ tiền thuê nhà cho các hộ dân bị ảnh hưởng theo đơn giá giải phóng mặt bằng hiện hành. Quy định này như một chiếc gậy pháp lý buộc các nhà thầu phải tập trung tối đa nguồn lực để hoàn thành công trình đúng tiến độ.
Đối với các nhà đầu tư chấp nhận dấn thân vào phân khúc nhiều rủi ro này, thành phố cũng đưa ra một cam kết kinh tế rõ ràng khi cho phép họ hưởng mức lợi nhuận định mức tối đa là 15% tổng vốn đầu tư dự án. Biên độ lợi nhuận hợp lý này được đánh giá là đủ sức hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp địa ốc có năng lực tài chính mạnh và kinh nghiệm vận hành khoa học tham gia vào công cuộc chỉnh trang đô thị.
Theo dữ liệu thống kê hiện tại, toàn địa bàn Hà Nội mới chỉ ghi nhận 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai và 3 dự án hoàn thành trên tổng số hàng nghìn tòa nhà tập thể xuống cấp. Để đẩy nhanh tiến độ, thành phố đang dồn lực lập quy hoạch tái thiết tại 48 phường, xã. Lộ trình chiến lược được vạch rõ: hoàn thành việc sắp xếp, gom cụm các khu tập thể đơn lẻ trong quý 3 năm nay, cán đích công tác lập quy hoạch vào giữa năm 2027, trước khi chính thức bước vào giai đoạn đàm phán bồi thường và hoàn tất quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 vào quý 3/2027.
Kết luận
Quyết định hạ tỷ lệ đồng thuận xuống mức 51% của Hà Nội được xem là một cuộc cách mạng về mặt tư duy quản lý, cởi trói cho những nút thắt pháp lý đã kìm hãm sự phát triển của phân khúc cải tạo chung cư cũ suốt nhiều năm qua. Bằng việc phân định rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ của người dân cũng như xác lập biên độ lợi nhuận minh bạch cho doanh nghiệp, cơ chế này tạo ra một bệ phóng vững chắc để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Đây là tín hiệu tích cực không chỉ mang lại sự an tâm về môi trường sống an toàn cho hàng vạn cư dân đang phải sinh hoạt trong các khu tập thể dột nát, mà còn là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản Thủ đô phát triển lành mạnh, hài hòa và hiện đại hơn.
Tags:
Không có nhận xét nào: