Thị trường bất động sản phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang ghi nhận những diễn biến đáng chú ý trong nội tại thị trường thứ cấp. Sau một chu kỳ tăng trưởng nóng kéo dài, mặt bằng giá chung cư rao bán tại nhiều khu vực đã bắt đầu xu hướng hạ nhiệt rõ nét. Nhiều chủ sở hữu căn hộ đang phải chịu áp lực tài chính lớn, buộc phải chủ động giảm giá sâu từ vài trăm triệu đồng đến cả tỉ đồng mỗi căn để tìm kiếm thanh khoản. Sự thay đổi này phản ánh làn sóng cơ cấu lại dòng tiền của một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá đà, đồng thời mở ra những cơ hội tiếp cận nhà ở thực tế hơn cho người mua trong bối cảnh tâm lý thị trường đang chuyển sang trạng thái thận trọng và quan sát.
 |
| Giá chung cư thị trường thứ cấp Hà Nội giảm sâu |
Diễn biến hạ giá và điều chỉnh giá chung cư tại các quận nội thành
Dữ liệu khảo sát thực tế trên các nền tảng công nghệ bất động sản cho thấy xu hướng giảm giá không còn là hiện tượng cục bộ mà đã lan rộng ra nhiều khu vực trọng điểm của Thủ đô, từ các quận trung tâm đến vùng ven mở rộng.
Phân khúc căn hộ tầm trung ghi nhận biên độ giảm mạnh
Tại khu vực quận Hoàng Mai, mặt bằng giá chung cư thứ cấp đang chứng kiến những bước lùi đáng kể về mặt con số rao bán. Điển hình như tại dự án Golden Silk nằm trên trục đường Nghiêm Xuân Yêm, một căn hộ có diện tích 56m² hiện được chủ nhà chào bán công khai ở mức khoảng 3,8 tỉ đồng, tính ra tương đương khoảng 68,57 triệu đồng/m². Nếu đối chiếu với giai đoạn cao điểm của dự án này vào tháng 3 năm 2026 khi giá chạm ngưỡng 77,8 triệu đồng/m², mức giá hiện tại đã sụt giảm khoảng 550 triệu đồng mỗi căn. Thậm chí, ngay cả khi so sánh với mức giá giao dịch phổ biến vào tháng 4 năm 2026 là 76,2 triệu đồng/m², giá rao bán ở thời điểm hiện tại vẫn ghi nhận mức thấp hơn khoảng 465 triệu đồng.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại tổ hợp chung cư Eco Green Nguyễn Xiển thuộc địa bàn phường Thanh Liệt. Một căn hộ có diện tích lớn gần 200m² tại đây đang được chào bán với mức giá khoảng 15,5 tỉ đồng, tương đương khoảng 77,97 triệu đồng/m². Mức giá này đã được chủ nhà chủ động định giá thấp hơn khoảng 1,4 tỉ đồng so với mặt bằng giá phổ biến 85 triệu đồng/m² từng ghi nhận vào tháng 4 năm 2026. Đáng chú ý, các báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra rằng mặt bằng giá tại dự án này vào tháng 4 năm 2026 vốn dĩ đã giảm khoảng 3,6% so với thời điểm lập đỉnh cao vào tháng 12 năm 2025 ở mức 88,2 triệu đồng/m².
Khu vực Hà Đông và trục phía Tây chứng kiến làn sóng cắt giảm sâu
Dịch chuyển sang khu vực quận Hà Đông, nơi từng là tâm điểm của những cơn sốt giá, dự án Lucky House Kiến Hưng cũng ghi nhận mức điều chỉnh tương đối mạnh mẽ trên thị trường thứ cấp. Một căn hộ diện tích 77m² tại đây hiện đang được rao bán ở mức khoảng 3,85 tỉ đồng, tương đương với mức giá 50 triệu đồng/m². Biên độ này thấp hơn khoảng 1,02 tỉ đồng so với mặt bằng giá phổ biến trước đó của dự án khi neo ở mức 63,3 triệu đồng/m². Các chỉ số kỹ thuật về lịch sử giá cho thấy giá trị căn hộ tại đây đã sụt giảm khoảng 15,1% nếu đặt cạnh mức đỉnh cao 74,6 triệu đồng/m² từng được thiết lập trong quý IV năm 2025.
 |
| Lịch sử giá bán 1 dự án chung cư tại Hà Nội(nguồn BĐS.com.vn) |
Không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh này, phân khúc căn hộ cao cấp hơn tại quận Hoàng Mai cũng ghi nhận những chuyển biến tương tự. Tại dự án The Zen Residence thuộc quần thể đô thị Gamuda Gardens, một căn hộ có diện tích 106m² hiện đang được chào bán quanh mức 10,3 tỉ đồng, tương đương hơn 97 triệu đồng/m². Con số này đã giảm khoảng 420 triệu đồng so với mức giá phổ biến ghi nhận vào tháng 4 năm 2026 là 101,1 triệu đồng/m². Nhìn lại bức tranh toàn cảnh, mức giá vào tháng 4 năm 2026 của dự án này cũng đã trải qua đợt sụt giảm khoảng 5,2% so với mức đỉnh 106,7 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 2 năm 2026.
Nguyên nhân gốc rễ thúc đẩy xu hướng giảm giá chung cư trên thị trường
Dưới góc nhìn của các chuyên gia phân tích và đánh giá thị trường bất động sản, hiện tượng hạ giá căn hộ thứ cấp xuất phát từ sự tổng hòa của các yếu tố kinh tế vĩ mô và sự thay đổi trong tâm lý của các nhóm khách hàng.
Áp lực từ đòn bẩy tài chính và chu kỳ đáo hạn đòn bẩy vay vốn
Lý do quan trọng khiến nhiều chủ nhà phải chấp nhận bán giảm giá sâu đến từ áp lực tài chính của các khoản vay ngân hàng. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, một lượng lớn nhà đầu tư đã tham gia thị trường bằng việc sử dụng các gói đòn bẩy tài chính có tỷ lệ vay cao, đi kèm chính sách ưu đãi ân hạn nợ gốc từ phía các tổ hợp tín dụng. Đến thời điểm hiện tại, khi thời gian ân hạn kết thúc, người vay phải đối mặt với nghĩa vụ chi trả cả gốc lẫn lãi định kỳ hằng tháng. Trong bối cảnh áp lực tài chính đè nặng, việc chủ động giảm giá chung cư để nhanh chóng thu hồi dòng tiền, tất toán khoản vay được xem là giải pháp khả thi để bảo toàn dòng vốn tổng thể.
 |
| Dự báo ls ngân hàng tăng trong nửa cuois0 2026 |
Hệ quả của tâm lý đám đông và sự thay đổi hành vi của người mua
Một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư trước đây đã bị cuốn theo hội chứng sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), chấp nhận mua gom căn hộ với mức giá chênh lệch cao tại thời điểm thị trường đạt đỉnh với kỳ vọng lướt sóng kiếm lời ngắn hạn. Khi thị trường chuyển trạng thái, thanh khoản chậm lại và mục tiêu đầu tư ngắn hạn không đạt được, nhóm này buộc phải tìm cách thoát hàng. Ở chiều ngược lại, người mua nhà để ở thực và các nhà đầu tư có tiền mặt lại đang thể hiện sự thận trọng rõ rệt. Việc dòng người mua chuyển sang trạng thái quan sát, so sánh và chờ đợi các mức giá hợp lý hơn đã vô hình trung làm gia tăng áp lực cạnh tranh lên phía nguồn cung rao bán thứ cấp.
Dự báo chuyển biến thị trường phân khúc căn hộ trong giai đoạn tiếp theo
Xu hướng điều chỉnh giá hiện tại được nhận định là một bước đệm cần thiết để thị trường bất động sản thiết lập lại trạng thái cân bằng lành mạnh, hướng tới sự phát triển ổn định dài hạn.
Hiện tượng điều chỉnh giá có tính chất phân hóa theo nhóm khách hàng
Các chuyên gia nghiên cứu thị trường nhận định rằng hiện tượng giảm giá sâu hay cắt lỗ sẽ khó có khả năng diễn ra một cách ồ ạt hay lan rộng thành một cuộc khủng hoảng trên toàn bộ thị trường. Sự sụt giảm này chủ yếu mang tính chất phân hóa mạnh mẽ, tập trung phần lớn vào nhóm các nhà đầu tư cá nhân có năng lực tài chính yếu hoặc những dự án từng bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực tế của hạ tầng. Đối với những dự án căn hộ đã bàn giao, có thâm niên vận hành ổn định và sở hữu vị trí kết nối tốt, mức độ biến động về giá sẽ có xu hướng đi ngang hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ tùy thuộc vào nhu cầu thực tế của từng gia chủ.
Áp lực cạnh tranh gia tăng từ nguồn cung các sản phẩm tương lai
Trong chu kỳ sắp tới, khi các khoản vay mua bất động sản của giai đoạn trước bước vào giai đoạn thanh toán bắt buộc, áp lực cắt giảm lợi nhuận để thanh khoản tài sản dự báo sẽ xuất hiện với tần suất thường xuyên hơn. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh về giá ngày càng rõ nét khi nguồn cung từ các dự án hình thành trong tương lai dần được khơi thông. Những nhà đầu tư đang nắm giữ các sản phẩm chưa bàn giao sẽ phải chịu hai tầng áp lực: vừa phải gánh chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa thể tối ưu hóa dòng tiền từ hoạt động khai thác cho thuê thực tế, từ đó buộc phải chấp nhận các biên độ giá thấp hơn kỳ vọng ban đầu.
Kết luận
Tổng hòa các diễn biến, xu hướng điều chỉnh giá chung cư thứ cấp tại thị trường Hà Nội thời điểm hiện tại là minh chứng rõ nét cho sự tự điều tiết của thị trường sau một giai đoạn tăng trưởng quá nóng. Việc các căn hộ tại nhiều dự án lớn chủ động hạ giá từ vài trăm triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng phản ánh áp lực cơ cấu dòng tiền rõ rệt của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Dù hiện tượng này có tính phân hóa và không kéo sập toàn bộ mặt bằng giá, nhưng đây rõ ràng là tín hiệu tích cực giúp thanh lọc thị trường, đưa giá trị bất động sản về gần hơn với nhu cầu tiêu dùng thực tế. Đối với người mua nhà để ở hoặc các nhà đầu tư dài hạn sở hữu nguồn tiền mặt thặng dư ổn định, giai đoạn điều chỉnh này chính là thời điểm thích hợp để bình tĩnh quan sát, đánh giá và lựa chọn những tài sản có chất lượng hạ tầng tốt với mức giá hợp lý.
